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Sumulation de credit

Simulation d’un pret immobilier / Projet d’acquisition d’un bien immobilier sous le regime du Loueur Meuble Non Professionnel avec un revenu locatif garanti de 4% l’an

Prenons l’exemple d’une personne (ou un couple) qui dispose d’un revenu mensuel de 5.000 euros (donc revenus annuels de 60.000 euros); il n’a pas d’endettement en cours et dispose d’un apport personnel de 50.000 euros.

Le souhait porte sur:

-        augmenter les revenus a terme (pour en profiter au moment de la pension par exemple)

-        augmenter le patrimoine sans trop d’effort de tresorerie

Sur une duree  de remboursement  de 15 ans et avec un taux de credit de 3% a taux fixe (TEG, taux effectif global: 3,9%), l’emprunteur pourra acquerir un bien de 246.743 euros et le financer avec un credit de 204.755 euros; les mensualites de remboursement du credit s’eleveront a 1.500 euros.

Parallelement, il recevra de son investissement immobilier un revenu locatif garanti, net de charge, indexe annuellement (aujourd’hui de l’ordre environ de 2% l’an) et net d’impot (compte tenu de l’amortissement comptable du bien sous le regime du Loueur Meuble Non Professionnel)  pendant plus de 20 ans; avec un revenu locatif de 4% l’an, l’investisseur percevra (sur son acquisition de 246.743 euros) la somme annuelle de 9.869,72 euros la premiere annee (soit 822,47 euros par mois) au titre du revenu locatif.

Resume:

-        Montant de l’acquisition: 246.743 euros

-        Montant du pret amortissable: 204.755 euros (a 3% l’an)

-        Apport personnel: 50.000 euros (dont frais de notaire 7.400 euros)

-        Mensualites fixes: 1.500 euros sur 15 ans soit 180 mensualites

-        Montant mensuel  du revenu locatif encaisse: 822,47 euros (a 4% l’an)

-        Montant mensuel net de l’effort en tresorerie: 1.500 – 822,47 = 677,53 euros

-        Cout total de l’acquisition: 677,53 x 180 = 121.955 euros (pour une valeur d’achat

         d’origine de 246.743 euros)

-        De plus, le loyer encaisse est revalorise ( de l’ordre de 2% l’an environ) alors que les

         mensualites de credit sont fixes), l’effort en tresorerie diminue donc avec le temps.

-        Les frais de notaire sur une acquisition neuve en France sont de l’ordre de 3%

-        A l’echeance du credit (au bout de 15 ans), l’ investisseur peut soit continuer de percevoir

         le loyer (toujours revalorise chaque annee, lui assurant donc un complement de revenus

         reguliers), soit occuper lui-meme le bien immobilier ou encore le vendre.

A noter que la banque peut financer jusqu’a 85% de la valeur du bien dans le cas d’un credit amortissable (voir ci-dessus) ou 75% dans le cas d’un credit dit “in fine”  ou “bullet” (paiement seul des interets, remboursement du principal au terme du credit).

Bien entendu des simulations peuvent etre egalement effectuees dans le cas d’emprunt(s) en cours.

Dans le cas d’une acquisition en France par un resident en Belgique, la banque accepte de prendre une garantie (hypotheque…) sur le bien finance (donc situe en France) et non sur une residence (principale ou autre) en Belgique.